Quand on parle de la dette de Paris, le chiffre qui revient est celui de la dette financière propre au bilan : 10,7 milliards d'euros au 31 décembre 2024. C'est la dette que la Ville a contractée elle-même, pour financer ses propres investissements, et qu'elle rembourse sur ses propres recettes. C'est ce chiffre qui sert de base aux ratios CRC, à la note des agences, et au débat public.
Mais ce chiffre est incomplet. Au même bilan, la Ville inscrit 12,28 milliards d'euros de garanties d'emprunt accordées à des tiers. Ces garanties, dites « hors-bilan », ne sont pas comptabilisées comme dette de la Ville parce qu'elles ne deviendront effectivement à sa charge que si le bénéficiaire fait défaut. Statistiquement, cela arrive très rarement. Mais en encours, ces engagements sont plus importants que la dette propre de la Ville.
Cet article décrit ce qu'est ce hors-bilan, à qui il bénéficie, qui sont les prêteurs, et pourquoi son volume — invisible dans les commentaires habituels — mérite d'être nommé.
Une trajectoire qui dépasse celle de la dette propre
Sur les six derniers exercices publiés par le portail Open Data Paris, l'encours de garanties d'emprunt accordé par la Ville suit une progression régulière :
Sur la période, l'encours hors-bilan a crû de +21 % entre 2019 et 2024, à un rythme inférieur à celui de la dette propre Ville (+55 % sur la même période — l'écart vient du fait que le hors-bilan a démarré beaucoup plus haut). À fin 2024, l'agrégat hors-bilan dépasse l'agrégat dette propre : 12,28 Md€ contre 10,70 Md€.
Ce dépassement ne signifie pas que la Ville est « plus endettée que ce qu'on dit ». Une garantie n'est pas une dette : elle ne devient à la charge du garant que si le débiteur principal fait défaut. Mais elle représente un engagement contingent réel, qui mérite d'être rendu visible.
À qui la Ville garantit : 88 % au logement social
Sur les 12,28 Md€ d'encours en 2024, la quasi-totalité concerne le logement social :
| Catégorie | Encours | Part | Nb emprunts |
|---|---|---|---|
| Logement social aidé par l'État | 10,83 Md€ | 88,2 % | 9 760 |
| Logement hors aide d'État | 1,45 Md€ | 11,8 % | 200 |
| Autres opérations (aménagement, équipements, assos) | 0 Md€ | 0,0 % | 0 |
| Total | 12,28 Md€ | 100 % | 9 960 |
C'est une concentration extraordinaire. Une garantie hors-bilan de la Ville est, à 88 % de probabilité, une garantie sur un emprunt de logement social aidé par l'État — typiquement un prêt PLAI, PLUS ou PLS souscrit par un bailleur public auprès de la Caisse des Dépôts.
Cette concentration n'est pas un accident. Elle découle d'un mécanisme légal : pour qu'un bailleur public puisse souscrire un prêt aidé par l'État (sur les fonds Livret A déposés à la CDC), il a besoin que la collectivité de rattachement garantisse l'emprunt à hauteur d'au moins 50 %, et le plus souvent à 100 %. Sans cette garantie, le prêt aidé n'est pas accordé. Le mécanisme transfère donc une partie du risque résiduel sur la collectivité — la Ville en l'occurrence — en échange du soutien à la production de logement social.
Trois bailleurs concentrent les trois quarts des garanties
Sur les 109 bénéficiaires distincts identifiés par le pipeline en 2024, les dix premiers concentrent 90 % de l'encours. Et trois bailleurs — les mêmes que dans nos analyses précédentes — captent à eux seuls près des trois quarts :
| Rang | Bénéficiaire | Statut | Encours garanti | Nb emprunts |
|---|---|---|---|---|
| 1 | RIVP | SEM | 4,25 Md€ | 2 507 |
| 2 | Paris Habitat-OPH | EPIC | 2,72 Md€ | 1 867 |
| 3 | Elogie-Siemp | SEM | 1,68 Md€ | 2 937 |
| 4 | Immobilière 3F (I3F) | SA HLM | 0,56 Md€ | 478 |
| 5 | ICF Habitat La Sablière | SA HLM | 0,51 Md€ | 184 |
| 6 | SEMAPA (aménagement) | SPLA | 0,27 Md€ | 17 |
| 7 | Batigère Habitat IDF | ESH | 0,17 Md€ | 142 |
| 8 | CDC Habitat Social | SEM | 0,17 Md€ | 158 |
| 9 | L'Habitation Confortable | SA HLM | 0,13 Md€ | 99 |
| 10 | RATP Habitat | ESH | 0,12 Md€ | 71 |
Cumul top 10 : ~10,6 Md€, soit ~86 % de l'encours total des garanties Ville. Les 99 autres bénéficiaires se partagent ~14 %.
La structure est cohérente avec ce qu'on a vu sur les flux de subventions (CASVP, Paris Habitat, top-10 subventions) : Paris a externalisé l'essentiel de sa politique de logement social vers un petit nombre d'opérateurs publics, et son hors-bilan est la matérialisation comptable de cette dépendance réciproque.
Un seul grand prêteur : la Caisse des Dépôts (79 %)
L'autre concentration extrême est du côté des prêteurs. Sur 35 prêteurs distincts identifiés, un seul — la Caisse des Dépôts (Banque des Territoires) — porte 79 % de l'encours total :
| Rang | Prêteur | Encours garanti par la Ville | Part |
|---|---|---|---|
| 1 | CDC (Caisse des Dépôts / Banque des Territoires) | 9,70 Md€ | 79 % |
| 2 | LBP (La Banque Postale) | 0,51 Md€ | 4,2 % |
| 3 | CE (Caisse d'Épargne) | 0,48 Md€ | 3,9 % |
| 4 | CA-IdF (Crédit Agricole Île-de-France) | 0,27 Md€ | 2,2 % |
| 5 | SG (Société Générale) | 0,23 Md€ | 1,9 % |
| 6+ | 30 autres prêteurs | 1,09 Md€ | 8,9 % |
Cette concentration s'explique mécaniquement : la quasi-totalité des prêts aidés (PLAI, PLUS, PLS) sont distribués par la Caisse des Dépôts à partir de la collecte du Livret A. C'est l'architecture historique du financement du logement social français, héritée de l'après-guerre et stable depuis. Les autres prêteurs interviennent surtout sur les opérations annexes (foncier, prêts complémentaires, financements bonifiés régionaux).
Pourquoi la Ville garantit, et quel est le risque
La Ville garantit pour deux raisons cumulatives :
- C'est juridiquement nécessaire pour que le bailleur public puisse accéder aux prêts aidés (cf. supra)
- C'est politiquement souhaitable parce que le logement social parisien dépend de ces prêts pour exister à grande échelle
Le risque pour la Ville n'est pas nul, mais il est faible :
- Historiquement, les bailleurs publics français ne font quasiment jamais défaut sur leurs prêts CDC. Les cas répertoriés sur les vingt dernières années concernent des opérations isolées sur des bailleurs très en difficulté — pas des grands opérateurs urbains.
- La CDC dispose de mécanismes de réaménagement qui interviennent bien avant tout appel de garantie : moratoires d'amortissement, allongement de durée, prêts de renégociation.
- Les bailleurs garantis par Paris sont les mieux structurés du paysage (RIVP, Paris Habitat, Elogie-Siemp sont des opérateurs de très grande taille, surveillés par la CRC, audités annuellement).
Le scénario où la Ville devrait honorer une garantie significative supposerait une crise systémique du logement social francilien, pas une défaillance ponctuelle. C'est précisément ce caractère « contingent à un événement de très faible probabilité » qui justifie le traitement hors-bilan plutôt qu'une comptabilisation directe en dette.
Comment lire ce chiffre vs la dette propre
Trois lectures non-exclusives sont possibles :
1. Lecture rassurante (« la dette n'est pas si élevée »)
La dette propre Ville (10,7 Md€) est le seul agrégat dont le service (intérêts + capital) figure réellement dans le budget Ville. Le hors-bilan, lui, est servi par les bailleurs eux-mêmes, sur leurs propres loyers. Tant que les bailleurs encaissent leurs loyers, la Ville n'a rien à payer.
2. Lecture vigilante (« la dette consolidée est en réalité ~23 Md€ »)
Si l'on additionne dette propre + hors-bilan, le total des engagements financiers Ville-et-rattachés atteint près de 23 Md€. C'est le chiffre que retiendraient les agences de notation pour une analyse consolidée — même si elles ne le publient pas tel quel.
3. Lecture systémique (« le risque est sectoriel, pas isolé »)
Le hors-bilan parisien est massivement concentré sur un seul secteur (logement social) et un seul prêteur (CDC). Cette double concentration crée un risque de corrélation : si une crise touchait le logement social francilien (effondrement des loyers, défaut massif d'un grand bailleur, blocage politique), elle toucherait potentiellement plusieurs garanties à la fois. La probabilité reste faible, mais l'exposition est concentrée.
Aucune de ces trois lectures n'est fausse. Elles éclairent des dimensions différentes du même chiffre.
Ce que ces chiffres ne disent pas
Cette analyse s'arrête à ce que le pipeline et l'annexe IV des comptes administratifs Ville permettent de mesurer. Elle ne dit pas :
- Si les bailleurs garantis sont en bonne santé financière — pour cela, il faudrait consulter les rapports d'activité et les comptes de chaque bailleur (Paris Habitat, RIVP, Elogie-Siemp publient leur bilan séparément) ainsi que les rapports périodiques de la CRC Île-de-France
- Quel est le profil d'amortissement de l'encours — combien tombe chaque année jusqu'à 2050+, et quels sont les pics de refinancement à venir
- Quels autres engagements hors-bilan existent (engagements de retraite des agents, contrats de partenariat public-privé, dépôts et cautionnements) qui ne sont pas couverts par cet agrégat « garanties d'emprunt » spécifique
Ce qu'elle dit, en une phrase : les 12,28 Md€ de garanties d'emprunt accordées par la Ville à des tiers représentent un engagement contingent réel, plus important que la dette propre de la Ville, presque entièrement concentré sur le logement social et la Caisse des Dépôts. Cet agrégat n'est pas comptabilisé en dette parce que son service est porté par les bailleurs sur leurs propres loyers — il ne devient à la charge de la Ville qu'en cas de défaut du débiteur principal. Sa visibilité reste néanmoins une condition pour qu'un débat public sur les engagements financiers parisiens soit complet.
Sources : Pipeline open-public-data, fichiers hors_bilan_2019.json à hors_bilan_2024.json (extraction de l'annexe IV des comptes administratifs Ville de Paris) · Code général des collectivités territoriales (régime des garanties d'emprunt) · Code de la construction et de l'habitation (mécanisme des prêts aidés CDC pour le logement social). Périmètre : encours capital restant dû au 31 décembre. Une garantie n'est pas une dette de la Ville — elle ne le devient qu'en cas de défaut du bénéficiaire.