Au 31 décembre 2024, la Ville de Paris inscrit à son bilan 48,07 milliards d'euros d'actif total, dont 46,85 Md€ d'actif immobilisé — terrains, bâtiments, voirie, équipements. C'est un chiffre considérable. C'est aussi un chiffre comptable, calculé selon des règles strictes qui sous-estiment, par construction, la valeur économique réelle de ce patrimoine.
Cet article explique ce que le bilan dit, ce qu'il ne dit pas, et pourquoi cette différence n'est ni une erreur ni un scandale — c'est une caractéristique structurelle de la comptabilité publique française.
Ce que dit le bilan 2024
Le bilan de la Ville se lit en deux colonnes obligatoirement équilibrées : ce que la Ville possède (actif), et comment c'est financé (passif).
| Côté | Masse | Montant 2024 | Part |
|---|---|---|---|
| Actif | Actif immobilisé (terrains, bâtiments, voirie, équipements) | 46,85 Md€ | 97,5 % |
| Actif | Actif circulant (créances, stocks) | 1,14 Md€ | 2,4 % |
| Actif | Trésorerie + régularisations | 0,07 Md€ | 0,1 % |
| Actif total | 48,07 Md€ | 100 % | |
| Passif | Fonds propres | 36,37 Md€ | 74,9 % |
| Passif | Dettes financières | 10,70 Md€ | 22,0 % |
| Passif | Dettes non financières + trésorerie + provisions | 1,46 Md€ | 3,1 % |
| Passif total | 48,53 Md€ | 100 % |
L'écart de 0,46 Md€ entre actif et passif total correspond aux écritures de régularisation de fin d'exercice et au résultat reporté ; il se résorbe à l'affectation du résultat votée au budget suivant.
Trois faits ressortent de cette photo :
- L'actif est presque exclusivement immobilier — 97,5 % de ce que la Ville possède est du bâti, du foncier ou de la voirie. La trésorerie et les créances ne représentent que 2,5 %.
- Les fonds propres dominent largement le passif — 75 % du financement vient de l'accumulation historique de résultats positifs et de dotations. La dette ne finance qu'environ un cinquième du patrimoine.
- Le ratio dette / patrimoine est de 22 % — pour 1 € de dette, la Ville détient environ 4,5 € d'actif. C'est une marge de couverture confortable, qui structure la notation financière de la commune.
Trajectoire 2019-2024
L'actif et la dette évoluent à des rythmes distincts. Sur la période :
patrimoine_structure_*.json.L'actif total progresse de +21 % en six ans : la Ville investit, livre des équipements, et inscrit chaque livraison à son bilan en valeur d'achat ou de construction. La dette progresse plus vite — +55 % sur la même période — parce qu'une part croissante de l'investissement annuel est financée par emprunt plutôt que par épargne brute.
Le ratio dette / actif passe de 17,4 % en 2019 à 22,3 % en 2024. C'est une dégradation, mais à un niveau qui reste très éloigné des seuils d'alerte (cf. notre explication sur les ratios financiers).
La règle d'or comptable : coût historique amorti
Le chiffre 46,85 Md€ d'immobilisations corporelles est calculé selon une règle stricte, héritée de la comptabilité publique française et codifiée pour les communes par la nomenclature M57 :
Toute immobilisation est inscrite au bilan à sa valeur d'acquisition (ou de construction), puis amortie linéairement sur sa durée d'usage prévisionnelle, jusqu'à valeur résiduelle nulle ou symbolique.
Trois conséquences pratiques :
- Aucune réévaluation à la valeur de marché. Un terrain acheté en 1965 reste inscrit à sa valeur de 1965 (en francs convertis), même si le marché immobilier parisien a été multiplié par 30 ou 40 depuis. Pas de revalorisation.
- Amortissement même sans dégradation réelle. Un bâtiment classé monument historique est amorti exactement comme un préfabriqué, suivant les mêmes tables. Au bout de la durée légale, sa valeur comptable tombe à un euro symbolique — alors que le bâtiment, lui, peut être en parfait état et continuer à servir 100 ans.
- Stocks anciens « invisibles ». Le bâti livré avant l'instauration des règles modernes de comptabilité publique (avant les années 1980-1990) a été repris à des valeurs forfaitaires souvent très basses, voire à zéro pour les biens donnés ou hérités sans prix explicite.
C'est cette mécanique qui fait que la valeur comptable du patrimoine d'une commune ancienne sous-estime toujours sa valeur économique, parfois dans des proportions très importantes.
Pourquoi cet écart n'est pas un bug
Cette règle peut paraître absurde, mais elle protège deux principes essentiels de la comptabilité publique :
1. La sécurité juridique
Une valeur de marché dépend du moment où l'on regarde, du quartier, de l'évaluateur. Une valeur d'acquisition est figée, vérifiable, opposable. Si la Ville devait actualiser chaque année la valeur de chacun de ses milliers d'équipements (écoles, gymnases, bibliothèques, mairies d'arrondissement, jardins publics), le coût d'expertise dépasserait l'utilité — et chaque révision exposerait à des contestations sans fin.
2. La prudence comptable
Le principe de prudence (commun à toutes les comptabilités publiques) interdit de comptabiliser des plus-values latentes. On n'inscrit en gain qu'un revenu effectivement réalisé. Tant qu'un bâtiment n'est pas vendu, sa valeur de marché n'est pas réelle au sens comptable. C'est un principe ancien et stable, qui s'applique aussi aux entreprises (sauf certains secteurs où les normes IFRS autorisent des réévaluations explicites).
Comment cela change la lecture du ratio dette / patrimoine
Le ratio dette financière / actif total de Paris est de 22 % au sens comptable en 2024. Ce chiffre est exact, mais il faut savoir le lire : la valeur économique réelle du patrimoine étant supérieure à la valeur comptable (cf. les exemples ci-dessus), le « vrai » ratio de couverture est mécaniquement plus favorable. De combien ? Personne ne le sait précisément, parce qu'aucune expertise systématique du patrimoine parisien n'a été produite publiquement.
Cette précision n'est pas anodine quand on commente la trajectoire de la dette. Affirmer « la dette représente 22 % du patrimoine de la Ville » est juste comptablement, mais sous-estime que le patrimoine couvrant cette dette est en pratique plus important que ce que dit le bilan. C'est l'une des raisons implicites pour lesquelles les agences de notation continuent de classer Paris au niveau de l'État français (Aa2 chez Moody's, AA chez Fitch selon les dernières émissions obligataires) : elles intègrent une appréciation économique du patrimoine qui dépasse la lecture strictement comptable.
Inversement, on ne peut pas en déduire que « Paris est riche et peut s'endetter beaucoup plus » : la valeur réelle du patrimoine n'est pas mobilisable, parce qu'on ne vend pas une école pour rembourser un emprunt. Le patrimoine d'une commune n'est pas liquide. C'est ce qui distingue les ratios d'une commune de ceux d'une entreprise : pour une commune, la couverture par le patrimoine est conceptuelle, pas opérationnelle.
Ce que ces chiffres ne disent pas
Cette analyse s'arrête à ce que le bilan officiel et le pipeline open-public-data permettent de mesurer. Elle ne dit pas :
- La valeur de marché réelle du patrimoine — il faudrait une expertise par actif, ce qui n'a jamais été produit publiquement à l'échelle de la Ville
- La répartition de la valeur entre arrondissements — le bilan global ne fait pas apparaître quel quartier porte quelle part du patrimoine, ce qui rend toute analyse géographique impossible à partir de ce seul document
- La part de patrimoine non amortissable — terrains historiquement non valorisés, monuments classés, voirie en propre vs voirie déléguée à des concessionnaires : le bilan agrège, sans toujours détailler
Ce qu'elle dit, en une phrase : les 48 Md€ inscrits au bilan de la Ville sont une borne basse, dictée par une règle de prudence comptable qui sous-estime la richesse économique d'une commune ancienne. Il ne faut ni en faire un drapeau ("Paris est riche !") ni en faire un argument minimisateur ("la Ville n'a presque pas de marge"). Il faut le lire pour ce qu'il est : un instrument de gestion conçu pour la sécurité juridique, pas pour la comparaison à la valeur de marché.
Sources : Pipeline open-public-data, fichiers patrimoine_structure_2019.json à patrimoine_structure_2024.json, source dataset Open Data Paris « Comptes administratifs M57 » · Nomenclature comptable M57 (instruction codificatrice DGFiP) · OFGL pour les analyses comparatives sur le patrimoine des grandes villes françaises. Chiffres en valeurs comptables nettes au 31 décembre, en euros courants.